Le risque d’éclatement de la bulle immobilière en Chine n’a jamais été aussi élevé qu’aujourd’hui. La situation dans le secteur de l’immobilier résidentiel chinois est assez comparable à celle qui prévalait en Espagne dans les années 2000.

Dans certaines villes chinoises, on voit de plus en plus de constructions inachevées et laissées à l’abandon. Avec une offre qui est devenue supérieure à la demande, il semble bien que les Chinois aient vu trop grand.

Or l’immobilier est une composante importante du PIB chinois, et représente actuellement pas moins d’un quart des investissements dans le pays. Autant dire qu’une crise de surinvestissement dans ce secteur ne serait pas sans dommage sur la croissance économique globale.

A moins qu’il s’agisse de malversations, le promoteur Evergrande apparait comme une nouvelle victime de la normalisation de la politique monétaire chinoise mise en place au cours de l’été 2020. Une normalisation qui s’est soldée par un ralentissement de la croissance économique, et dont les effets ont commencé à se faire sentir en début d’année, en atteste la baisse de la confiance des consommateurs et des indices PMI.

Si l’offre a dépassé la demande, c’est également parce que le revenu des ménages chinois n’a pas suivi l’inflation de l’immobilier dans les mêmes proportions.

A titre d’exemple, et selon les données de Numbeo reprises par Bloomberg, le rapport entre le prix moyen des appartements (90m2) des principales villes chinoises, et le revenu disponible moyen des ménages chinois, ressort à près de 28.

A titre de comparaison, et toujours selon les données de Numbeo, le ratio ressort à 20,5 pour Paris, 15,4 pour Casablanca, 13,8 pour Tokyo et 9 pour Lyon et Genève.
Il faut donc « seulement » 20 années et demie de revenu pour s’acheter un appartement à Paris, alors qu’il en faut 49 pour en acquérir un à Pékin !

Ce rythme semble avoir atteint un seuil critique, d’autant que la dette des ménages représentait 61,3% du PIB au 1er trimestre 2021. Mais plus inquiétant, la croissance rapide de l’endettement des ménages, principalement due aux prêts hypothécaires, a fait grimper la part de cet endettement à près de 135% du revenu disponible, au point que ce ratio vient même de dépasser le niveau enregistré par les Etats-Unis avant la crise des subprimes.

En raison de l’inertie du mouvement, la tendance peut encore se poursuivre, mais si les prix de l’immobilier se mettent à baisser, une boucle de rétroaction se mettra en place : baisse des prix de l’immobilier et de l’effet richesse, difficultés accrues du secteur de la construction, destruction d’emplois, dégradation de la confiance… etc…

Pour étayer ce scénario de baisse des prix, nous ferons référence au dernier rapport publié par le cabinet américain China Beige Book, et dans lequel il est fait état d’une baisse des ventes depuis quelques mois. Or des baisses de volumes avec des prix qui continuent de progresser indique un marché « en chiens de faïence » : les acheteurs ne sont plus disposés à payer alors que les vendeurs, n’étant pas encore prêt à baisser leurs prix, préfèrent les retirer du marché, d’où un déplacement vers la gauche de la courbe d’offre. Bref, il s’agit là d’une configuration de marché classique que l’on observe fréquemment à la fin d’une tendance haussière.

L’année 2022 risque d’être difficile pour l’économie chinoise, et par contre-coup pour l’économie mondiale. Nous parions sur un scénario similaire à 2015, mais avec une correction plus importante.

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