Les derniers chiffres publiés par les notaires parisiens concernent le second trimestre 2019. On y apprend qu’à 9890 € le m², le prix moyen des appartements anciens à Paris intra-muros n’a jamais été aussi élevé. Avec une progression de 25% depuis le point bas du second trimestre 2015, et des prix qui ont été multipliés par plus de quatre en l’espace de 20 ans, il est légitime de se demander si les prix peuvent continuer à grimper et si l’immobilier parisien n’est pas en situation de bulle spéculative.

Pour le moment, et selon les projections des notaires parisiens, le prix moyen devrait encore prendre 4 à 5% d’ici à la fin de l’année. Le moteur essentiel de cette progression des prix est assurément à rechercher dans la faiblesse des taux d’intérêt et l’accès relativement aisé au crédit immobilier.

En revanche, l’existence d’une bulle spéculative sur le marché parisien est clairement avérée.

Rappelons qu’une bulle spéculative se définit comme un écart important et persistant du prix d’un actif par rapport à sa valeur fondamentale. Concernant le marché immobilier, cette définition implique de déterminer sa valeur fondamentale, puis de définir le seuil à partir duquel le marché se trouve dans une situation de bulle spéculative.

Dans le cas qui nous concerne, on peut se faire une idée assez précise de la valeur fondamentale des appartements anciens, en calculant le rapport entre le prix moyen d’un appartement et le loyer annuel moyen (P/L ratio). Nous calculons ce ratio depuis 2011, à partir des données compilées par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP).

Avec un niveau de 35, Le P/L, analogue au P/E calculé sur les actions, est au plus haut depuis 1990. Il faut dorénavant 420 loyers mensuels pour amortir l’achat d’un appartement parisien (toutes choses égales par ailleurs).

Si on compare le niveau actuel à la moyenne de long terme, le marché parisien est relativement cher. Mais est-il excessif pour autant ? Pour déterminer le seuil à partir duquel un marché est en situation de bulle, nous avons pris l’habitude, de calculer des bandes de déviation à partir des écart-types du ratio.

Au-delà de +1,5 fois l’écart-type, nous considérons la valorisation du marché immobilier parisien comme excessive. En-deçà de -1,5 fois l’écart-type, il y a excès de pessimisme et le marché peut être considéré comme sous-évalué, une situation qui est brièvement apparue en 1997.

A l’opposé, la dernière fois que le ratio P/L est entré dans la zone de valorisation excessive remonte au second trimestre 2011. Après avoir atteint un sommet un an plus tard, la bulle a commencé à se résorber, ce qui s’est traduit par une légère baisse des prix de l’ordre de 5% entre 2013 et 2015.

Par la suite, les prix de l’immobilier parisien ont repris leur tendance haussière et le P/L ratio a de nouveau dépassé le seuil critique au troisième trimestre 2017, ce qui témoigne de la présence d’une bulle spéculative sur le prix des appartements anciens à Paris.

Il faudra surveiller attentivement un début éventuel de retournement sur le P/L ratio qui pourrait alors indiquer la perspective d’une correction sur les prix. Nous ne manquerons pas de vous signaler cette situation dans un nouveau post sur l’immobilier parisien.

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